Problemas en el garaje

     De todos es sabida la satisfacción que da el tener una plaza de garaje pero también los quebraderos de cabeza que ocasiona cuando tiene problemas el garaje. Voy a comentar algunos de los problemas tipicos que existen y su gravedad:

LAS HUMEDADESinundado1

   La problemática más común es la de las humedades, puesto que los garajes suelen estar en los sótanos de los edificios y en la construcción no se les prestó la suficiente atención a la hora de proyecto y o ejecución. Dentro de las humedades tenemos varias posibles causas:

  • -por filtraciones del exterior: son causadas por la mala ejecución de los elementos (juntas de hormigonado, de retracción, mala vibración del hormigón, fisuras por asentamiento,  etc).
  • -por capilaridad del terreno: son causadas por el paso del agua entre los capilares del hormigón, pasando a la cara interior del muro o solera y aquí se evapora dejando en esta cara las sales que tenía disueltas. Estas sales acaban cristalizando y provocando una coloración en los elementos y en el peor de los casos una disgregación de los mismos.
  • -por derrames de bajantes: Este es el caso menos problemático y es evidente su solución.Pilar

 

     Estos problemas provocan un perjuicio estético, un menoscabo de la higiene y salubridad del garaje y el más grave, un deterioro constante de los elementos de fábrica y estructurales que afectan a la seguridad del propio edificio. Por este motivo es muy importante para cualquier comunidad no dejar de lado este problema, aunque ningún vecino se queje del mismo. Y la solución debería enfocarse para solucionar el problema desde el origen. Tapar el problema con una pared nos dejara tranquilos unos añitos pero este seguirá creciendo sin que nos percatemos. Cuando reaparezca el costo de su reparación se multiplicara por el número de años que lo hayamos dejado de lado. En algunas comunidades, los presupuestos recomendados por técnicos y empresas reconocidas, superan en mucho lo que costaría arreglar la fachada o la cubierta del propio edificio, y de no aceptarse por los vecinos estos presupuestos, el riesgo de depreciar la inversión de su vivienda  es evidente, hasta el punto de poder perderla. También está en riesgo el no pasar la ITE, con lo que ello conlleva.

     Ni que decir tiene, que estos daños no son por causa de dejadez o por falta de mantenimiento, estos estarían contemplados dentro de la garantía decenal de la construcción, debiéndose hacer responsables el constructor, la dirección facultativa y el arquitecto del proyecto, según el problema concreto. No pedir estas responsabilidades por parte de la comunidad, siendo estos problemas constatados por todos, si que se puede decir que es una dejadez grave y que más tarde tendrán que pagar los vecinos con creces. Algunos constructores se personan para arreglar el problema en la comunidad y lo que buscan es tapar el problema para ganar tiempo. Mucho ojo con su actuación. Es recomendable la peritación previa de un técnico para que asesore a la comunidad sobre cómo actuar y después hablar con el constructor.

LAS DIMENSIONES DE LAS PLAZAS

     Dependen de la normativa local, pero las dimensiones mínimas son 450cm de largo por 220cm de ancho, y deben ser espacios libres entre los ejes de las marcas delimitadoras, admitiendo algunas tolerancias si existe un pilar u otro obstáculo fijo, siempre y cuando no supere los límites establecidos. Y las plazas pegadas lateralmente a un tabique deberán tener un sobre ancho de 20cm para abrir las puertas.

garaje2En el caso de encontrarnos en un garaje que no cumple los requisitos mínimos de utilidad del mismo, por ser insuficientes las dimensiones de las plazas o estar mal delimitadas dificultando la circulación o el paso a otra plaza, se debería de realizar un proyecto de reforma que reubique las plazas y los recorridos de circulación.

Si se diera el caso en que al final nos encontrásemos menos plazas de garaje que viviendas, entonces se hará consulta en reunión extraordinaria de los vecinos que estarían dispuestos a vender su plaza a la comunidad, resarciéndolos, así mismo, en el menoscabo que sufre su vivienda y reformando la división horizontal de dicha comunidad, a efectos de vinculación y coeficientes de participación.

EL ACCESO

     Tambien los accesos tienen sus medidas minimas dependiendo de la superficie a la cual dan servicio. Si esta superficie es de más de 2.000 m², entonces el acceso deberá de disponer de 2 vias de no menos de 3mts. caca uno, con una pendiente máxima de 18% en tramo recto y 12% en tramo curvo. Si el tramo es curvo, además, su radio será superior a 6mts, para permitir la circulación de todo tipo de vehiculos.21685

     ¿Que ocurre si esto no se cumple?, pues lo mismo que con el replanteo de las plazas. Proyecto y reforma, amen de demanda y proceso judicial si esta dentro del plazo decenal.

Javier Pérez. Val do Fragoso.

Certificación energética

          Certificado de Eficiencia Energética en Edificios Existentes será obligatorio a partir del próximo 1 de junio de 2013. Entre los técnicos competentes para realizar estos certificados están los  Ingenieros de la Edificación, Arquitectos Técnicos, Aparejadores e Ingenieros industriales. El certificado deberá estar visado por el colegio correscartel de CEpondiente al profesional que lo firme.

       El  procedimiento básico para la certificación esta reflejado en Real Decreto 235/2013. Esta normativa es transposición de la Directiva 2010/31/UE, de 19 de mayo, relativa a la eficiencia energética de los edificios, que deroga la Directiva 2002/91/CE, que obliga a expedir un certificado de eficiencia energética para los edificios o unidades de estos, que se construyan, vendan o alquilen.

         Excepciones: Están exentos de este certificado  las siguientes construcciones:

  • Edificaciones Históricas.
  • Edificios dedicados al culto.
  • Construcciones eventuales.
  • Construcciones agrícolas.
  • Construcciones para la defensa.
  • Construcciones que están a la espera de ser reformadas.
  • Edificaciones con una superficie útil <de50 m².
  • Edificios con contratos de alquiler no superiores a 4 meses, y que el propietario entregue una declaración responsable poniendo que esos 4 meses no se consume el 25% de un total,   que si se consumiría de estar alquilado todo el año.

    ¿Cuándo es obligatorio?

  • Cuando se realice cualquier contrato de compra-venta o alquiler.
  • Siempre que lo requiera un inspector.***

    ¿Cómo afecta a las comunidades de propietarios?

      Las comunidades de propietarios no están obligadas tener este certificado. Dicho esto,  en algunas, en que la mayoría de los pisos están alquilados y además hay muchos carteles de “SE  VENDE“, es más rentable hablar con el presidente y con el administrador y proponer un certificado de la comunidad, que ir cada uno por su lado.

    ¿Cuál es la duración de este certificado?

     Este certificado tiene una validez de diez años. Tras ese tiempo se declara caducado y pierde su valor, con lo que hay que hacer otro.

¿Quién debe de guardar este certificado?

     Lógicamente, quien lo va ha pagar, el propietario. El cual dará una copia al nuevo inquilino, si este se lo demanda. En el caso de una venta, el certificado deberá de entregársele al nuevo propietario. Por último, en el caso de una comunidad, el custodio de la documentación de la misma será el responsable de guardarlo. Normalmente es el administrador de la comunidad.

   ¿Cuánto puede costar?

     Esto es como todo, “depende”.  Me explico:

      Hay dos tipos de certificados, los que se sacan por estimaciones y los que se sacan por valores reales medidos en la construcción. De los dos el más barato es el primero. Pero este puede se más barato si los datos que necesita el técnico son fáciles de conseguir (el proyecto del inmueble), o los tiene que hacer él. Ya que dicho certificado debe ir acompañado de planos. Y aún podríamos obtenerlo más económico si en el mismo edificio se van a realizar varios, ya que muchos valores se aprovechan.

Con esta explicación, puedo decir que para un piso normal, en un edificio con proyecto en el ayuntamiento, el precio podría rondar de entre los 100 a los 350€.

¿Para qué es esto?

       Seguramente, usted piense lo mismo que yo y que casi todo el mundo al que se le comente este tema. “Un impuesto más para mantener el sistema”.                              Por el momento, solo tenemos que pagar por sacar nuestro certificado y poder realizar la operación deseada (comprar, alquilar) y poder obtener los beneficios del sistema, como de costumbre. Pero es que el certificado nos dirá que a nuestra vivienda le corresponde una letra, y está letra es la que nos traerá de cabeza en un futuro próximo. Por esta letra, después tendremos que pagar más o menos un canon parecido al de los coches (impuesto de matriculación). Estas letras irán de la A a la G, siendo está última la más gravosa, y se de atribuye a esas viviendas que tienen peor eficiencia energética.

¿Por qué ahora?

    Eso quisiera saber yo, siendo las directivas del 2002, ¿porqué tienen que pasar 11 años para que se apliquen y justo cuando más nos hace falta el dinero?. Ustedes piensen lo que quieran, pero creo que muchos políticos gobiernan para recolectar votos y no para gestionar un país como se debe. Así nos va.

Y ahora nos piden cuentas los que nos prestaron el dinero para que nos amoldáramos a las directivas de nuestra gran casa, la Unión Europea, y nosotros con  la hucha vacía y las cosas sin hacer.

¿Qué podemos hacer para obtener una calificación mejor?

En principio al tener un certificado de eficiencia energética, este ya nos viene con una serie de recomendaciones para obtener una mejor cualificación.

Javier Pérez. Val do Fragoso.